Всё что нужно знать если Вы решили купить недвижимость в Испании

Что стоит ожидать при покупке недвижимости в Испании

Испания – колоритная европейская страна, давно полюбившаяся нашим соотечественникам. Испания сочетает в себе все плюсы пляжного, активного и культурного отдыха. Роскошное море, цепочки золотистых пляжей, богатая история, потрясающая архитектура.

Можно долго перечислять достоинства испанского королевства, делающие страну крайне привлекательной для посещения и, конечно, приобретения недвижимости.

В этой статье мы расскажем о перспективах испанской недвижимости, о том, насколько выгодно приобретение площади и какие подводные камни могут подстерегать покупателей во время сделки.

Недвижимость в Испании обладает огромным арендным потенциалом: приобретая площадь для постоянного или временного проживания, сдачи в аренду (туристический поток стабилен в любое время года) или для инвестирования средств, вы в любом случае останетесь в плюсе (за 2018 год стоимость жилья среднего уровня выросла на 8,4%.

Помимо этого, жильё в Испании обладает еще несколькими весомыми преимуществами.

В первую очередь, обладая недвижимостью на территории Испании, иностранному гражданину будет гораздо проще получить вид на жительство (при подтверждении материальной состоятельности и наличии стабильного источника дохода). Если же вы покупаете дорогую недвижимость (стоимостью более 500 000€), то у вас появляется право на оформление золотой визы (тогда ВНЖ получает вся семья, а через 5 лет каждый член семьи сможет жить, работать или учиться в любой стране Евросоюза). Еще одним весомым преимуществом является то, что покупать квартиру в Испании безопасно на любой стадии строительства, ведь до момента сдачи дома в эксплуатацию деньги вкладчиков хранятся в банке, а не перечисляются застройщику. К слову о банках: минимальная ипотечная ставка в Испании – 2,59% годовых. Это настоящий исторический минимум по ипотечным кредитам.

Испанское жилье не лишено и недостатков. Например, оно требует круглогодичных расходов на оплату услуг кондоминиума, налога на недвижимость, налога на доход нерезидентов, плату за страховку, сигнализацию (если есть) и т.д. И, конечно, на постоянной основе придется оплачивать коммунальные платежи. Интересно то, что даже если в квартире никто не живет и расхода воды/электроэнергии нет, платить абонентскую плату коммунальным службам все равно придется. Еще одним минусом являются сложности со сдачей площади в аренду. Перед сдачей владельцу придется получить туристическую лицензию, а затем на постоянной основе выплачивать налоги с доходов. Кстати, нелишней будет и страховка от недобросовестных арендаторов, которая, естественно, тоже не бесплатна.

Что нужно знать, приобретая недвижимость в Испании?

Для совершения хоть сколько-нибудь значимой юридической или финансовой сделки в Испании вам потребуется идентификационный номер иностранца – NIE. Его получением следует озаботиться в первую очередь, ведь время изготовления NIE может занять до двух месяцев. Кстати, оформить NIE можно в испанском консульстве в России. Затем обязательно откройте счет в испанском банке и, как только будет возможно, предупредите банк о готовящемся переводе, чтобы его не заблокировали из-за большой суммы. Чтобы не «потерять» понравившийся вариант площади, подпишите договор резервирования для новой недвижимости или предварительный договор для вторичной недвижимости. Согласно этим договорам вы будете должны внести 3000-6000€ залога, после чего выбранный объект уберут из общего доступа и перестанут показывать другим покупателям. Перед обращением к нотариусу не забудьте взять «чек на оплату». Если жилье берется в ипотеку, то чек берется от имени застройщика.

Какие подводные камни могут встретиться при покупке испанской недвижимости?

Самая распространённая проблема – обременения. Если не хотите выплачивать чужие долги, то настоятельно советуем запросить выписку из реестра собственности. Также среди прочих предложений вам могут попасться очень дешевые и, на первый взгляд, выгодные варианты. Увы, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а дешевое жилье скорее всего имеет какие-то ограничения (нельзя сдавать в аренду, перепродавать и т.д.). На самом деле, если вы не являетесь хорошо подкованным в испанском законодательстве человеком, то лучше всего обратиться за помощью к надежным риэлторам или и вовсе проводить сделки с адвокатом.

В каких регионах Испании лучше всего приобретать недвижимость?

Выбирать город, в котором будет куплено жилье, следует исходя из целей покупки. Для инвестирования лучше всего подходит недвижимость в Мадриде или Барселоне (средняя цена за метр – 4200€), для отдыха или сдачи в аренду присмотритесь к жилью на Майорке (3000€ за метр), Ибице или в мелких курортных городах Коста Бравы и Коста Дорады (от 1000€ за метр). Место приобретения квартиры для постоянного проживания лучше всего выбирать, исходя из личных предпочтений и потребностей.

В целом, плюсы приобретения жилья в Испании явно преобладают над минусами. Учитывая простоту оформления купли-продажи жилья, востребованность площади и развитость страны, Испанию можно смело назвать одной из лучших стран для покупки жилья.

Всё что нужно знать если Вы решили купить недвижимость в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании состоит из нескольких этапов, о которых вам нужно знать.

Начнем с того, что нужно выбрать агентство, которому вы можете доверять. Casa Dorada специализируется на покупке, продаже и аренде любого типа недвижимости, а именно: вилл, квартир, коммерческой недвижимости, земли в районе Коста Бланка. Вы сообщаете нам ваши пожелания к недвижимости, а мы найдем для вас наилучшие предложения на побережье.
После того, как вы определились с тем что вы хотите приобрести, между продавцом и покупателем составляется договор о намерениях по покупке недвижимости, по условиям которого покупателем оплачивается задаток в размере 1-1,5% от стоимости объекта. Эта сумма будет учтена при оформлении сделки у нотариуса. Если же вы на конечном этапе передумаете покупать недвижимость, залог не возвращается.

Следующим вашим шагом будет открытие банковского счета для всех денежных операций (оплаты коммунальных сборов, налогов, страхования и т. д.) и платежей, в том числе и по приобретению недвижимости. Об открытии этого счета необходимо будет уведомить в течение 30 дней с момента открытия налоговую инспекцию в России, чтобы можно было на него переводить деньги из российских банков. И получение испанского идентификационного номера иностранца (NIE). NIE получается для осуществления любых финансовых операций на территории Испании, а также для учета иностранных граждан в государственных органах управления. Без этого номера нельзя оформить ни одну сделку. Он получается один раз и пожизненно закрепляется за человеком. Заявление на получение NIE должно быть подано лично заявителем в соответствующие органы власти в Испании, но в отсутствии такой возможности, может подать заявление от вашего имени наш сотрудник при наличии нотариальной доверенности. Если вы подаете заявку на NIE лично, то вы должны заполнить специальный бланк — форму, а также при подаче при себе иметь паспорт, предварительный договор купли-продажи или договор о намерениях покупки, ваши фотографии и выписку из банка с информацией об открытии банковского счета в испанском банке. Есть и другие основания получения NIE – например, открытие юридического лица.

Когда все это пройдено, заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается основные условия сделки, такие как стоимость, форма оплаты и описание имущества в Реестре. В соответствии со стандартными условиями предварительного договора купли-продажи покупатель должен заплатить 10% от согласованной стоимости имущества продавцу. Как и сумма в 1-1,5%, эта сумма будет вычтена из цены недвижимости при полной оплате сделки у нотариуса.
Если вы хотите взять ипотеку, то Casa Dorada поможет вам на всех этапах получения ипотеки от поиска банка до получения кредита: найдет лучшие условия кредитования в разных банках, поможет со сбором всех необходимых документов, сопроводит в банке, переведет всю необходимую информацию, окажет содействие в переговорах.

Подписание договора купли-продажи (документа о покупке) (Escritura Publica) у нотариуса и внесение изменений в реестр собственности. В Испании все документы о покупке недвижимости подписываются в нотариальной конторе, что позволяет максимально гарантировать юридическую чистоту сделки для всех участников. Новый владелец получает ключи от недвижимости в момент подписания Escritura Publica. После того, как вы подписали документ о покупке у нотариуса, на руках у вас должны остается копия Escritura Publica и оригинал Nota Simple (небольшая выдержка Escritura Publica, которая содержит официально подтвержденное описание собственности , информацию о смене собственников и их данные). Оригинал Escritura Publica вам отравят через 3- 6 месяцев.

Регистрация сделки в Кадастре. В Кадастре ведется реестр собственности недвижимости, в котором указаны все точные характеристики объекта и дано его точное описание. Более того, все изменения по самому объекту недвижимости, а также изменение состава собственников, наличие задолженностей собственников также заносятся в реестр собственности. Именно по выпискам из реестра можно получить полную информацию по тому, что происходило с недвижимостью с момента его постройки.

Когда вся информация будет проверена, они смотрят на оплату налога по покупке недвижимости (I.A.J.D.) (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Если налоги были оплачены (мы рекомендуем проплачивать их при оформлении покупки у нотариуса, но можно проплатить и позже , в течение 30 календарных дней), то в реестре собственности меняются данные по владельцам: переписывается собственность на ваше имя.

Процесс покупки недвижимости занимает около 2-3 месяцев, а дополнительные расходы на покупку будут составлять примерно 12-15% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, включая расходы на нотариальные услуги по переводу (так называемые ITP), налоговые сборы и пошлины за регистрацию в Реестре, нотариальное оформление.

Поздравления! Вы самый счастливый обладатель испанской собственности!
Мы покажем Вам другую Испанию. Присоединяйтесь к нам.

Что нужно знать, чтобы не быть обманутым при покупке недвижимости в Испании

Базовый путеводитель для тех, кто собирается получить ипотечный кредит, хочет знать все о сопутствующих расходах при заключении сделки, а также о том, на что обратить внимание перед подписанием контракта и после этого.

Читайте также:  Нужен ли загранпаспорт в Монголию для россиян в 2020 году?

ДО СДЕЛКИ

1. Не подписывайте ничего, не посоветовавшись со специалистами (адвокатами, асессорами, нотариусами).

И уж тем более, не вносите никаких денег, даже аванса-залога, до момента подписания соответствующего документа (договора о намерениях, как составной части будущего соглашения купли-продажи).

2. Рекомендуется до того, как составлять официальный договор купли-продажи (escritura), подписать с продавцом приватное соглашение.

Этот документ не является обязательным для регистрации его в Реестре собственности (Registro de la propiedad), однако по закону «признается действительным и обязывающим стороны, подписавшие его, выполнить все то, что в нем записано».

В приватном соглашении должно быть отражено:

  • Лицо, подписывающее контракт со стороны продавца. В случае продажи объекта строительной компанией подписывающий с ее стороны должен обладать необходимыми полномочиями. Если же продавцы – частные лица, то подписывать должны все, имеющие право собственности на объект.
  • Финансовое положение объекта: не заложена ли приобретаемая вами недвижимость в Испании под ипотечный кредит или другие формы заимствования, не находится ли под эмбарго, не препятствуют ли проведению сделки какие-либо условия внутреннего регламента сообщества соседей по дому (подъезду, урбанизации). Все эти моменты (cargas) отражены в информационном документе (Нота Симпле – Nota simple informativa), который можно получить в Реестре собственности или заказать у нотариуса.
  • Коммунальные платежи сообщества (жителей подъезда, урбанизации). Следует убедиться, что у владельца нет долгов этой категории – в некоторых случаях законодательство возлагает погашение задолженности на покупателя.
  • Цена. Зафиксируйте с продавцом не только итоговую стоимость жилья, но и форму платежа, чтобы не вносить дополнительно никакие средства, не предусмотренные договором.
  • Аванс-залог. Сделки купли-продажи недвижимости предусматривают внесение покупателем залога в качестве обозначения гарантий заинтересованности приобретателя в предмете операции. Согласно испанскому законодательству внесенный залог должен быть возвращен покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от подписания сделки. Если же от подписания контракта купли-продажи отказывается покупатель, залог ему не возвращается.

3. При подписании договора купли-продажи у нотариуса следует:

  • Удостовериться, что продавец является собственником, а лицо, которое собирается подписывать договор – вправе это делать.
  • Проследить, чтобы все финансовые обязательства (cargas), наложенные на приобретаемый объект, были включены в договор.
  • Получить подтверждение, что за продавцом не числится задолженности по коммунальным платежам.
  • Запросить документ, подтверждающий, что налог на недвижимость (IBI) продавцом уплачен в полном объеме, обратив внимание на кадастровый номер жилья, зафиксированный в документе на право собственности (escritura) и сравнив его с тем, что значится в документе об уплате налога – они должны совпадать.
  • Зафиксировать, какие обязательства (как правовые, так и финансовые) несет каждая из сторон подписываемого договора.
  • Прояснить, какие расходы сопутствуют заключаемой сделке и как распределяются между ее участниками.

Заказать консультацию

ПОСЛЕ СДЕЛКИ

1. После подписания договора купли-продажи вам необходимо выполнить ряд обязательных условий.

  • Заплатите все причитающиеся налоги и расходы по сделке. Поинтересуйтесь у нотариуса, в какие сроки это нужно сделать, так, чтобы не попасть под штрафные санкции из-за несвоевременной уплаты. Можно подрядить нотариуса произвести все эти платежи от вашего имени. Согласно испанскому законодательству, все налоги, за исключением одного (Plusvalía, о котором будет сказано ниже), ложатся на сторону покупателя. Сопутствующие расходы – тоже (в некоторых городах Испании имеются исключения в части оплаты услуг нотариуса, когда эту сумму расходов стороны сделки делят между собой).
  • Переведите на себя со старого владельца все договоры об услугах и снабжении жилья необходимым сервисом (вода, газ, электричество, уборка мусора, сигнализация, Интернет и т.д.).
  • Сохраните все документы и фактуры, связанные со сделкой купли-продажи, уплатой налогов и сопутствующих расходов по операции.

2. Расходы на проведение сделки купли-продажи объекта:

  • Услуги нотариуса (Minuta notarial). Тарифы на эти услуги установлены государством и одинаковы для всех нотариусов.
  • Регистрация в Реестре собственности (Minuta registral). Эти тарифы также установлены правительством и одинаковы для всех регионов страны.
  • Услуги уполномоченного, менеджера, готовившего сделку и подписание (Minuta gestoría) – фактуру выписывает уполномоченный по согласованным вами с ним ценам. Уполномоченным также может выступить нотариус (заключите с ним для этого отдельное соглашение и за отдельную оплату). Или вы можете готовить все сами.
  • Муниципальный налог на прирост стоимости объекта с момента предыдущей его продажи (Plusvalía). По закону этот налог должен платить продавец – именно он точно знает, за какие деньги жилье приобреталось. Все остальные налоги платит покупатель.
  • Налог на переход собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – в зависимости от автономии колеблется в пределах 6% – 10% от суммы, фигурирующей в договоре купли-продажи. Этот налог платится, если предметом сделки выступает вторичное жилье. Если же покупается новострой, то приобретатель выплачивает НДС (IVA): 10% на жилье, 21% – на объекты иного назначения.
  • Если предметом сделки служит вновь построенный объект, покупателем оплачивается также сбор на оформление документальных актов (Actos Jurídicos Documentados – AJD). Его размер может колебаться от 1% до 1,5% от суммы продажи (в зависимости от автономии), указанной в договоре.
  • Подоходный налог (IRPF). Если вы – не покупатель, а продавец жилья, вам следует иметь в виду, что получаемые за продаваемое жилье деньги являются доходом. Эта сумма должна быть учтена при подаче вами ежегодной декларации (в Испании при определенных условиях налоги платят не только резиденты, но и нерезиденты). В зависимости от стоимости жилья размер IRPF может достигать 27%.

СДЕЛКА С ИПОТЕКОЙ

1. Ипотечное кредитование.

Для получения ипотечного кредита рекомендуется приложить к заявке на сумму, которую вы собираетесь получить в кредит, предложение продавца (продаваемый объект, запрашиваемая цена, условия сделки) согласно которому вы приобретаете жилье.

  • Зафиксируйте сумму, на которую вы просите вас кредитовать. Кроме стоимости собственно объекта, следует учитывать сопутствующие расходы, а также деньги, которые с вас возьмет банк за проведение действий, необходимых для открытия кредита (оценка приобретаемого жилья, открытие ипотечного счета, налоги и т.д.).
  • Помните о том, что размер месячной квоты по ипотеке не должен превышать 35% доходов лиц, запрашивающих кредит. И учитывайте, что размер ваших доходов может варьироваться с течением времени, а размер платежей, в зависимости от экономической ситуации в стране, может увеличиться.
  • Сравните предложения нескольких финансовых учреждений, чтобы выбрать наиболее подходяще для вас. Обычно у банков есть буклеты с подробным описанием условий ипотеки. Обратите внимание на размер годовой ставки комиссионных (ТАЕ) и на то, как она будет меняться по прошествии определенного времени (например, через год или два).
  • Помните о том, что многие банки привлекательные низкие проценты, фигурирующие в рекламных кампаниях, обычно применяют к конкретному договору, начиная со второго или третьего года платежей. До этого момента банковские комиссионные могут быть существенно выше.
  • Помните также, что схема возврата кредита банку составлена таким образом, что в первые годы действия договора основную часть квоты составляет банковский интерес и минимальную – возвращаемый клиентом капитал. То есть при досрочном расторжении ипотечного договора может оказаться, что вы должны финансовой структуре вернуть практически столько же, сколько вам ссудили, несмотря на то, что несколько лет исправно платили установленные квоты. Плюс еще выплатить штрафные (как правило 0,5% – 1%) от суммы возвращаемого кредита за досрочное его закрытие.

2. Ипотечный договор.

Предоставление банковского кредита для покупки жилья происходит по следующей схеме:

  • Кредитующий банк направляет документацию, касающуюся предоставления ссуды, в выбранную клиентом нотариальную контору, чтобы нотариус подготовил соглашение о купле-продаже с учетом открываемой ипотеки.
  • Покупателю предоставляется три рабочих дня для того, чтобы обсудить с нотариусом все детали предстоящей сделки и получить ответы на все интересующие его вопросы.
  • После подписания контракта у нотариуса, последний отправляет в Реестр собственности электронную заверенную копию договоров купли-продажи и ипотечного кредитования.

Когда покупатель-заемщик выплачивает последнюю квоту ипотеки, создается документ, свидетельствующий об исполнении кредитного договора и его закрытии. Подписание этого документа производится по запросу заемщика, который имеет право выбрать нотариальную контору, где представитель банка и заемщик будут ставить свои подписи под свидетельством о прекращении ипотеки.

После подписания сторонами этого документа и заверения его нотариусом последний вносит соответствующие изменения в Реестре собственности.

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Главные особенности приобретения недвижимости в Испании

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом.

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Читайте также:  Фукуок Вьетнам что посмотреть: достопримечательности и экскурсии - 2020

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

  • Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
  • Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
  • Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
  • Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

  • Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
  • При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
  • При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
  • Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
  • При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:

  1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
  2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
  3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
  4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
  5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Бакалюка (Cadespa) и Павла Маслова (Estate Barcelona) за помощь в подготовке статьи.

Стоит ли сейчас приобретать курортную недвижимость в Испании?

Дата: 12.03.2020

Автор: Азбука Испании

На протяжении последних 20 лет рынок недвижимости Испании переживал очень серьезные изменения и потрясения. После кризисного падения, которое началось в 2008 году, в последние несколько лет рынок проходит фазу успешного восстановления, однако если судить по последним статистическим данным, рост цен на испанскую недвижимость несколько замедлился. Многие потенциальные покупатели, которые хотели бы иметь курортную недвижимость за рубежом, задаются вопросом, имеет ли смысл приобретать ее в Испании? О том, какая ситуация в настоящее время складывается на испанском рынке и что нужно учитывать инвестору, который планирует выйти на него в ближайшее время, размышляют специалисты испанского риэлторского агентства Lucas Fox. Эти размышления основаны на недавнем докладе, который составила британская компания Savills совместно с аналитиками портала аренды курортной недвижимости HomeAway.

Прежде всего, стоит учитывать, что в последние годы курортная недвижимость играет очень важную роль на рынке недвижимости Испании. Около 25 % испанцев владеют вторым домом, который находится преимущественно у побережья или в горах и играет роль курортного жилья. Статистика утверждает, что среди покупателей жилья на средиземноморском побережье есть и тысячи жителей других стран, привлеченных испанским теплым климатом и возможностью отдохнуть у моря.

Рост популярности Испании как туристического направления заставил многих владельцев курортной недвижимости задумываться и о возможности получения дополнительного дохода от ее сдачи в аренду в те месяцы, когда она не используется. Надежды на это можно считать вполне оправданными, учитывая, что в прошлом году Испанию посетили более 80 миллионов туристов, которые потратили за время своего отдыха на 3 % больше, чем за предыдущий год. При этом все больше туристов отдают предпочтение краткосрочной аренде и поиску жилья на платформах онлайн-бронирования, самой известной среди которых в последние годы стала Airbnb.

Как полагают специалисты, в ближайшие годы эта тенденция продолжится, так как проживание в арендованной квартире для многих туристов несет несомненные плюсы: больше свободы, возможность готовить продукты, купленные на местном рынке, возможность жить в собственном ритме, в комфорте и приватности, и даже экономить. Неудивительно, что все больше и больше людей пытаются капитализировать этот тренд, приобретая недвижимость в наиболее популярных у туристов регионах и сдавая ее в аренду. По информации Savills доля сегмента дорогой по испанским меркам недвижимости стоимостью от 270 тысяч евро, которая часто приобретается с перспективой сдачи в аренду, выросла с 22 % в период с 2014 по 2016 год до 28 % в последующие три года. Для сравнения: продажи в этом сегменте в других популярных у туристов странах, в частности, во Франции и Италии, существенно сократились.

Читайте также:  Бланк ежегодного уведомления РВП

Где лучше приобретать недвижимость для сдачи в аренду?

По мнению специалистов Lucas Fox покупателям, которые приобретают недвижимость с расчетом сдавать ее в аренду состоятельным туристам, необходимо четко представлять себе, какой будет их целевая аудитория. Если владелец недвижимости планирует сдавать ее семьям с детьми, лучше всего обратить внимание на Таррагону, которая в последние годы приобрела известность как курорт, где комфортно отдыхать с детьми. Если позволяют средства, в идеале лучше всего покупать недвижимость достаточно большой площади с бассейном или садом.

В то же время, если инвестор ориентируется на сдачу недвижимости бездетным парам или туристам, которые приезжают в Испанию на несколько дней или на выходные, имеет смысл приобрести нечто более компактное в одном из городов, куда туристы едут для осмотра достопримечательностей, к примеру, в Мадриде.

Кроме того, стоит задуматься и о том, на туристов из каких стран будет в первую очередь нацелено предложение об аренде. Как полагают специалисты Lucas Fox, разные испанские направления традиционно привлекают выходцев из разных стран. В Барселоне, к примеру, в последние годы существенно увеличилось число туристов из Северной Америки, а также из Франции, Великобритании и Нидерландов. Кроме того, сюда все чаще едут туристы из Китая и арабских стран.

При этом существуют определенные предпочтения разных категорий туристов, которые желательно принимать во внимание. Так, британские туристы предпочитают недвижимость с бассейном: по опросу Savills именно это является для них ключевым приоритетом при выборе места проживания. Для французов важно наличие парковочного места, а для итальянцев и португальцев – балкона, в идеале – с видом на море, американцы же предпочитают жилье с мощным кондиционером.

На каких бы туристов ни было нацелено предложение аренды, обязательными являются наличие доступа к Интернету, желательно высокоскоростному. Впрочем, в большинстве наиболее популярных у туристов регионов Испании это не проблема: местные операторы предлагают качественную связь 5G и практически повсеместное покрытие Wi-Fi.

Еще один важный фактор, на который, по мнению специалистов Lucas Fox, стоит также обратить внимание – это возможность занятий спортом и физическая активность. За последние семь лет сектор спортивного туризма в Испании вырос на 40 %, и многие потенциальные покупатели курортной недвижимости уже начали учитывать этот тренд при выборе дома или квартиры для покупки. Так, растущим спросом пользуются дома в сельской местности Каталонии, куда приезжают туристы, привлеченные местными горными маршрутами, или новостройки Малаги, где инфраструктура побережья позволяет туристам заняться любыми водными видами спорта. Девелоперы предлагают и недвижимость в непосредственной близости от гольф-курортов мирового класса.

И еще один момент, на который стоит обратить внимание при выборе жилья для сдачи в аренду – это состояние приобретаемой недвижимости. Если позволяют финансы, оптимальный вариант – это приобретение квартиры с хорошим ремонтом, которая не потребует значительного времени на реновацию и подготовку к сдаче в аренду. Ориентируясь на запросы своих клиентов, многие испанские агентства недвижимости предлагают объекты, которые полностью готовы к использованию в качестве жилья для туристов или уже успешно сдавались в аренду предыдущими владельцами.

В то же время те, кто готовы вкладывать время и силы в перепланировку и ремонт жилья, могут найти очень выгодные по цене варианты в секторе вторичной испанской недвижимости. Главное, по мнению специалистов Lucas Fox – это ясно представлять себе, какими ресурсами, как финансовыми, так и временными, располагает покупатель, и четко изложить свои цели, которые он преследует, приобретая недвижимость. Поставив перед риэлтором точную задачу и заранее планируя, как будет использоваться приобретенное жилье, можно получить от покупки не только удовольствие, но и долгосрочную выгоду.

Всё что нужно знать если Вы решили купить недвижимость в Испании

Среди вариантов эмиграции в Испанию популярными остаются покупка готового бизнеса в этой стране или вложение средств в коммерческую недвижимость. Но, получив ВНЖ, нужно где-то жить. О том, как купить недвижимость в Испании, в том числе и в ипотеку, как оформить документы, и какие придется заплатить налоги, читайте в этой статье.

Виды недвижимости в Испании: как выбрать и не прогадать

Испанская жилая недвижимость по типам значительно отличается от российской. Среди жилья нередко можно встретить следующие виды:

  • Бунгало;
  • Таунхаус;
  • Шале;
  • Вилла;
  • Апартаменты (квартиры).

Выбор, разумеется, зависит от финансовых возможностей покупателя. Со стороны властей никаких препятствий для покупки недвижимости иностранцами не существует. Подбор можно легко осуществить на одном из сайтов или специализированных журналов, а также воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Выбрав понравившийся вариант, обязательно проверьте его через Registro Propiedad, а затем желательно съездить на объект самостоятельно, ведь среди агентов немало недобросовестных специалистов, готовых рекламировать даже плохие варианты.

Registro Propiedad — это регистр недвижимости, в котором зарегистрирован каждый объект. Именно в этом источнике можно почерпнуть полную и достоверную информацию о недвижимости, включая кадастровую цену, точную площадь, наличие/отсутствие обременений и задолженностей и т.д.

Этапы покупки: договор, купчая, регистрация

Покупка недвижимости в Испании будет сопряжена с трудностями, если вы не обладаете достаточными знаниями законов и испанского языка. При оформлении сделки желательно воспользоваться услугами агентства, не важно, испанского или русского. Главное, чтобы их специализацией была именно испанская недвижимость, ведь в этом случае они хорошо будут разбираться в малейших нюансах.

В первую очередь составляется предварительный контракт, в котором указываются условия оплаты.

Вторым шагом будет внесение залога в размере 10% от стоимости объекта. С этого момента и до совершения сделки никто, кроме вас, не будет претендовать на дом.

Далее в обязательном порядке нужно получить NIE, так называемый идентификационный номер иностранца. За его получением обращаются в полицейское отделение для иностранцев.

Все нерезиденты, планирующие совершать финансовые операции, обязаны иметь NIE, чтобы зарегистрироваться в налоговых органах. Без этого номера вы не сможете совершить ни одну сделку, получить право собственности или заключить договор на оказание коммунальных услуг.

В течение 1-2 месяцев с момента подписания предварительного контракта происходит оформление документов, счета в одном из испанских банков или оформляется кредит.

Последний шаг — это подписание купчей (Escritura Publica), выплата оставшейся суммы и передача вам документов на право собственности. Все это происходит в присутствии владельца недвижимости, покупателя и нотариуса, а также представителя агентства.

Обратите внимание, что владельцем недвижимости может быть одно лицо, но при наличии у него супруга требуется нотариально заверенная доверенность от него или личное присутствие. То же самое касается наличия нескольких хозяев.

Подписав купчую, ее следует зарегистрировать в Реестре Registro Propiedad, что обычно занимает порядка 4 месяцев.

Как оформить ипотечный кредит в Испании

Не всегда у будущих иммигрантов есть свободные деньги на приобретение жилья в достаточном количестве. В этом случае не запрещается оформить кредит, сумма которого может составлять от 50 до 70% стоимость жилья.

Банки кредитуют иностранцев под 4,25-4,75% годовых на 10-25 лет, еще 200 евро в год обойдется обязательная страховка.

Обратите внимание, что сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% вашего дохода, в противном случае банк просто не одобрит этот кредит.

На недвижимость в Испании цены предлагаются разные, поэтому при выборе исходите из собственных доходов. Такой подход поможет избежать многих проблем в будущем.

Пакет документов на ипотеку максимально прост:

  • Паспорт;
  • Справка о доходе с работы (о форме справки лучше осведомиться у представителя банка, так как требования могут быть разными);
  • Выписка с банковского счета минимум за 3 последних месяца.
  • Если вы ведете бизнес, то нужно предоставить сведения об уплате налогов и о доходах за требуемый отчетный период.

Все документы предоставляются с переводом на испанский язык, заверенным нотариально.

Налоги, сборы и иные расходы (видео «Как правильно купить недвижимость в Испании»)

В Испании существует ряд обязательных сборов, которые иностранцу придется заплатить при покупке недвижимости. Так как они составляют немалую сумму, следует обязательно брать их в расчет при выборе жилья. Заплатить их придется единовременно при заключении договора.

При покупке на вторичном рынке следует заплатить 7% налога за передачу права собственности.

За новостройку эти же 7% придется заплатить в качестве НДС (IVA), а еще 1% от стоимости уйдет на оплату гербового сбора.

Регистрация купчей в Реестре будет стоить 300 евро. А за услуги нотариуса нужно отдать еще определенную сумму, которая устанавливается самим нотариусом.

Помимо единовременных расходов при покупке существуют и ежегодные расходы. Это оплата коммунальных платежей и налоги. Налог на имущество должен быть оплачен каждый год в декабре, и его размер составляет 0,2% от стоимости квартиры.

Существует в Испании и весьма специфический налог Impuesto sobre la Renta (подоходный). Он составляет 0,5% и вносится в том случае, если вы сдаете недвижимость в аренду, и в случае, если ничего не сдаете.

В августе с вас возьмут еще и ежегодный городской налог, размер которого устанавливается муниципальным образованием. Еще порядка 150 евро в год придется отдать за оформление налоговой декларации.

Добавить комментарий