Как происходит экспертиза перепланировки в 2020 году

Экспертиза и оценка перепланировки

Согласование запланированных или выполненных строительных работ в некоторых случаях может потребовать проведения экспертизы перепланировки.

В тех случаях, когда необходимость экспертизы перепланировки не регламентирована, поводом для ее проведения могут стать работы, перспектива согласования которых выглядит неоднозначно.

Кроме того, экспертиза строительных мероприятий и проектной документации может потребоваться при получении отказа в согласовании перепланировки.

Нужна ли экспертиза по перепланировке квартиры

Так как перепланировка квартиры или нежилого помещения не является для собственника повседневной задачей, подчас бывает сложно разобраться во всех нюансах того, что возможно согласовать и напротив – каике мероприятия недопустимы.

В этой ситуации логичным выглядит обращение в проектную организацию, специализирующуюся в сфере перепланировки и обладающую солидным опытом, одной из которых по праву считается наша.

В отдельных случаях даже специалисту бывает сложно определиться с перспективой согласования того или иного мероприятия, что влечет за собой проведение детальной экспертизы как имеющейся документации, так и самого объекта.

В случае узаконивания выполненных работ, экспертиза перепланировки, является основой, которая позволяет определиться с необходимостью и объемом восстановительных работ.

Как показала наша многолетняя практика, подавляющее большинство перепланировок, выполненных без предварительного согласования, содержат те или иные запрещенные мероприятия.

Еще одним поводом для экспертной оценки документации может послужить отказ в согласовании перепланировки и/или переустройства, полученный собственником в надзорном органе (жилищной инспекции).

Пример отказа в согласовании перепланировки:

Чаще всего в формулировке отказа перечислены пункты, по которым работы, намеченные или выполненные работы, не соответствуют действующим нормам. Кроме того, сама документация по форме или содержанию может стать причиной отказа.

Чтобы не допустить повторного отказа и разобраться в ситуации, проектная организация проводит экспертизу проектной документации и вносит в нее необходимые изменения.

Наши специалисты часто сталкиваются с тем, что далеко не всегда собственники обращаются к проектировщикам, не имеющим нужной квалификации – проектную документацию приходится не исправлять, а разрабатывать заново.

Сегодня для согласования предстоящего ремонта экспертиза перепланировки квартиры регламентом не требуется, но в проектной документации должно присутствовать техническое заключение о возможности реализации намеченных работ, выполненное на основании оценки конструкций здания.

Пример технического заключения на перепланировку от автора проекта дома:

В тех случаях, когда проект перепланировки предполагает выполнение проема в несущей стене, для разработки технического заключения производится инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций квартиры.

Технически это возможно считать экспертизой так как зачастую требуется вскрывать строительные конструкции для оценки их состояния и взаимного расположения элементов.

Если жилой дом имеет деревянные или смешанные перекрытия, для анализа состояния строительных конструкций часто приходится прибегать к более масштабным исследованиям на уровне серьезной строительно-технической экспертизы.

Узаконивание произведенного ремонта в домах с бетонными перекрытиями требует разработки технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ.

Если несущие конструкции не затронуты, их обследование конструкций с составлением технического заключения сможет выполнить организация с допуском СРО (например, наша компания).

При затрагивании несущих конструкций и перепланировке в зданиях с деревянными/смешанными перекрытиями инженерное обследование и разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающая его организация.

В настоящий момент в Москве авторов домов замещает ГБУ Экспертный центр (ранее эти функции выполнял МосжилНИИпроект). Цену услуг этой организации можно уточнить у наших специалистов..

Экспертиза перепланировки квартиры для суда

Строительно-техническая или иная экспертиза и оценка перепланировки квартиры или нежилого помещения для суда может быть назначена самими судебными органами или проведена в инициативном порядке.

При наличии претензий собственника (арендатора) жилого или нежилого помещений к соседям, независимая экспертиза часто осуществляется до рассмотрения дела в суде.

К примеру, при наличии высокого уровня шума, возникшего после замены покрытия пола у соседей, проводится акустическая экспертиза, определяющая параметры звукового воздействия.

При назначении судебной экспертизы негосударственные и государственные организации, привлеченные для этого, руководствуются действующими нормативными актами в области строительства.

В отличие от Москвы, где в настоящее время возможно согласование изменения планировки «по факту», в подавляющем большинстве районов Московской области регламент не предусматривает узаконивание выполненных работ администрацией.

Если переустройство не может быть согласовано как предстоящее, для узаконивания выполненных работ в Подмосковье требуется обращаться в суд.

При подаче искового заявления к нему прикладывается судебное техническое заключение, подготовленное предварительно. Кроме того, суд также вправе назначить строительно-техническую экспертизу объекта сам.

Согласование перепланировки СЭС

Получение разрешения на изменение планировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме, по составу необходимой документации отличается от переустройства квартиры.

Для оформления запланированных и узаконивания выполненных ремонтных работ, помимо проекта и технического заключения, дополнительно требуется согласование перепланировки Роспотребнадзором.

Кроме того, в зависимости от профиля использования, производятся различные экспертизы перепланировки нежилого помещения. В проектную документацию добавляется раздел «технология», в котором подробно описываются строительные работы, применяемые материалы, цветовые решения и т. д.

Образец​ экспертизы СЭС:

В настоящее время, ранее существовавший регламент, требовавший обязательную экспертизу по перепланировке квартиры, отменен, но отдельных случаях определенные виды экспертизы все же остаются необходимыми.

Это касается перепланировки квартир (и нежилых помещений) в домах, являются всевозможными объектами культурного населения. Перепланировки в этом случае может потребовать проведения государственной историко-культурной экспертизы.

Узнать, куда обращаться за техническим заключением, а также сколько стоит разработка проектной документации, возможно у специалистов нашей организации. В цену услуг также может входить договор о согласовании перепланировки «под ключ».

Для получения бесплатной консультации и предварительной оценки допустимости выбранных планировочных решений направьте письмом электронной почты план помещения до переустройства и план после ремонта. Вопросы также можно задавать в чате, на сайте через специальную форму, а также по телефону.

Изменения в законе о перепланировке в 2020 году

Основные изменения в российском законодательстве о перепланировке квартир в 2020 году. Список правок на сайте Prav.io

  • Перепланировка квартиры: правила нормы
  • Правила перепланировка квартиры 2020
  • Основные правила перепланировки в 2020 году

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2020 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем – разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

  • Заявление
  • Техпаспорт на квартиру
  • Эскиз проекта (2 экземпляра)
  • Паспорт собственника
  • Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Перепланировка квартиры в 2020 году: закон, изменения, документы, правила

Вопрос о перепланировке квартиры часто встает в семьях, проживающих в помещениях с небольшими площадями. Но как осуществить перепланировку, чтобы при этом не нарушить закон? О том, как происходит перепланировка квартиры в 2020 году – подробно расскажем в этой публикации.

Помните, что каждая ситуация – индивидуальна. Не ищите «свою» проблему и простое решение, а лучше задайте вопрос нашим юристам

Главная ошибка: многие владельцы жилья часто самовольно проводят перепланировку квартиры, действ по принципу «Продавать пока не хочу, поэтому ничего не согласую». Увы, ситуации бывают всякие и если вдруг вам срочно придется продавать квартиру – сделать это с незарегистрированными изменениями вы не сможете!

Закон о перепланировке квартиры в 2020 году

Вопреки ожидавшимся глобальным изменениям, в 2020 году особых изменений в порядке перепланировки квартиры не произошло.

Основной закон, регулирующий перепланировку в этом году – это жилищный кодекс РФ, глава 4, где подробно прописываются все необходимые ограничения и мероприятия.

По-прежнему законодательно закреплено то же самое определено перепланировки:

ВАЖНО: Не стоит путать перепланировку с переустройством. Переустройство подразумевает изменение конфигурации инженерных и прочих сетей без изменения плана помещения.

  • Без согласования с государственными органами можно осуществлять лишь ограниченный перечень изменений в квартире, на остальные же потребуется получение разрешения.
  • Перед началом строительных работ при перепланировке необходимо посетить жилищную инспекцию.

Таким образом, последняя редакция закона о перепланировке в 2020 году не имеет особых отличий от предыдущих редакций, но добавлены некоторые особенности.

Главные изменения коснулись перечня необходимых документов. Если квартира зарегистрирована в ЕГРП, то теперь не нужно доказывать свои права на пользование этим помещением. Но помните, что проблемы возникнут, если данные в реестре разойдутся с реальными данными жилого помещения!

Перепланировка квартиры: порядок и документы в 2020 году

Предварительно потребуется составить проектную документацию, в которой будут отражены будущие изменения в квартире. Лучше заказать проект специалисту, ведь самостоятельно сделать его правильно без знаний и опыта не удастся.

Читайте также:  Поиск работы в Швеции

После того, как заявление на получение разрешения будет подано, результат придется ждать 35 дней. Если разрешение будет получено, то можно приступать к самой перепланировке, а по ее окончанию придется пригласить специальную комиссию, которая удостоверится в соответствии проделанных работ предоставленному ранее проекту. В свою очередь все изменения в квартире будут отражаться в ее техническом паспорте.

Для получения разрешения потребуется подать такие документы:

  1. заявление владельца квартиры и согласие другие собственников;
  2. справка о составе семьи;
  3. план помещений;
  4. прочие документы, перечень которых является индивидуальным в каждом конкретном случае.

После того, как комиссия подпишет акт, собственник квартиры обращается в БТИ для получения нового паспорта на квартиру.

Срок рассмотрения документов с заявлением на перепланировку: 1 календарный месяц.

В случае получения отказа от жилищной службы на проведение перепланировки он выдается в письменной форме с указанием причин. Если у государственных органов просто возникли претензии к предоставленному ним проекту, то заявитель может устранить недочеты и подать проект на проверку снова.

Что запрещает закон в перепланировке квартиры в 2020 году

Любые капитальные ремонтные работы, которые могут стать причиной разрушения конструкции или нарушения ее надежности, являются запрещенными к проведению. Перепланировка не должна создавать препятствий для окружающих, не вредить соседям и своим членам семьи.

На такие виды работ необходимо получить разрешение:

  • на расширение помещения санузла за счет площади коридора;
  • на застекление балкона и лоджии;
  • на соединение жилой комнаты и кухни с помощью арки без дверей.
  1. Трогать несущие стены, сносить их или устанавливать в них двери или окна.
  2. Дополнительно нагружать пол.
  3. Организовывать систему теплого пола за счет общей отопительной системы.
  4. Увеличивать площадь балкона, используя смежную комнату.
  5. Переносить коммуникации.
  6. Осуществлять перепланировку в аварийном доме или в панельном доме, который был построен до 1970 года.

Особенности перепланировки нежилых помещений

Хоть получить разрешение на перепланировку недвижимости нежилого фонда проще, но все же стоит помнить несколько важных моментов.

Потребуется посетить отдел архитектуры и градостроительства. Для проведения строительных работ потребуется лишь разрешение собственника недвижимости. Но важно понимать, что целевое назначение помещения менять нельзя.

Например, если помещение предназначалось для проведения выставок или конференций, то делать из него магазин запрещается.

Если же офис или другое нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, то получить разрешение на перепланировку будет сложнее. Потребуется получить разрешение у жильцов дома, особенно тех, чьи интересы будут затронуты.

Узаконивание перепланировки квартиры в 2020 году

Законом также предусмотрены ситуации, при которых узаконить перепланировку можно уже после ее проведения. Но такие работы необходимо узаконивать через суд. Собственник помещения должен составить иск, оплатить государственную пошлину, и вместе с другими необходимыми документами подать в суд.

Для составления акта необходимо пригласить независимую комиссию. При положительном решении суда владелец помещения получит кадастровый паспорт.

При отрицательном решении суда заявитель может подать апелляцию в течение 30 дней.

Административная ответственность и штрафы за самовольную перепланировку

При незаконной перепланировке на владельца помещения будет наложен штраф в сумме, не превышающей 2500 рублей.

Если же владельцем является юридическое лицо, то сумма штрафа составляет от 350 000 до 1 миллиона рублей.

Однако главная проблема незаконной перепланировки квартиры в 2020 году вовсе не штрафы, а существенное ограничение в распоряжении данным имуществом.

Ни продать, ни сдать в аренду вы его не сможете, а в случае грубого нарушения перепланировкой прав других жильцов или же их безопасности – ждите иск об устранении незаконных изменений в планировке квартиры.

Если вам нужно согласовать перепланировку квартиры в 2020 году – задайте вопрос нашим юристам, которые оперативно расскажут вам обо всех нюансах применительно к вашей ситуации.

Нужна помощь юриста? Заполните форму ниже!

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.
Читайте также:  Как получить разрешение на работу гражданину Армении в России в 2020

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Перепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2020 году

Время чтения: 4 минут

Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д.

Что такое перепланировка нежилого здания в Москве

Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление Правительства № 432-ПП).

Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:

  • разборка перегородок или перенос их на другое место;
  • устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
  • устройство дополнительных санузлов;
  • увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
  • иные виды работ.

Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:

  • документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
  • на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
  • в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.

Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.

Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.

Что такое реконструкция нежилого здания в Москве

В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.

На проведение реконструкции зданий в столице распространяются нормы ГрК РФ, а также Градостроительного кодекса города Москвы. Общие и специальные правила проведения реконструкции зданий в Москве заключаются в следующем:

  • реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, выдаваемое уполномоченными службами;
  • выполнение строительных работ по реконструкции допускается только юрлицами или предпринимателями, состоящими членами профильных саморегулируемых организаций и имеющими допуски СРО (если стоимость работ не превышает 3 млн. рублей, они могут выполняться подрядчиком без членства в СРО);
  • после завершения реконструкции обязательно проводится процедура ввода объекта в эксплуатацию, после чего изменения подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

К реконструкции зданий предъявляются особые требования, поскольку указанные виды работ проводятся с воздействием на несущие и конструктивные элементы объектов недвижимости. По этой причине государственные и муниципальные органы обязаны осуществлять контроль и надзор за выдачей разрешительной документации и на каждом этапе строительных работ.

Комментарий эксперта. Ответственность за соблюдение проектной документации, технических регламентов и техники безопасности возлагается на подрядчика. Одной из гарантий компенсации возможного ущерба является страхование гражданской ответственности подрядчика. Оформление проектной и разрешительной документации должно осуществляться до фактического начала работ, в противном случае может грозить административная и уголовная ответственность.

Реконструкция будет проводится на основе проектной и рабочей документации

Основные отличия перепланировки и реконструкции

Хотя перепланировка и реконструкция связаны с изменениями в параметрах объекта недвижимости, между этими видами работ имеются следующие кардинальные отличия:

  • перепланировочные работы не требуют получение разрешения на строительство, тогда как проведение реконструкции без указанного документа будет незаконным;
  • в процессе реконструкции происходит восстановление или замена конструктивных строительных элементов и конструкций зданий;
  • реконструкция может включать в себя перепланировочные работы в здании или в пределах отдельных помещений;
  • перечень документации, который необходим для получения разрешения на строительство и проведение реконструкции, значительно шире, чем при перепланировке.

По итогам перепланировки и реконструкции все изменения должны быть отражены на техническом плане нежилого помещения или здания, после чего эти сведения будут внесены в госреестр ЕГРН в рамках кадастрового учета.

Этапы согласования перепланировки нежилых объектов в 2020 году

Приступать к проведению перепланировочных работ необходимо только после согласования проектной документации. По этой причине, первым этапом согласования будет являться оформление проекта в экспертной организации, имеющей допуск СРО. От квалификации эксперта и правильности составления проекта зависит положительное прохождение следующих этапов согласования перепланировки.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Проектная документация на перепланировку подлежит согласованию в следующем порядке:

  • по правилам Постановления № 432-ПП, до представления на согласование проекта перепланировки, оформляется положительное техническое заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания (в иных субъектах РФ эта процедура не проводится ввиду отсутствия профильной нормативной базы);
  • проект перепланировки, в котором будут отражены все изменения в характеристиках нежилого здания, и также техзаключение, направляются для согласования в местные муниципальные службы (для Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция);
  • после выполнения запланированных работ необходимо получить акт согласования — его утверждает та же служба, что согласовывала первоначальный проект.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения должна осуществляться экспертной организацией, имеющий допуск СРО.

Комментарий специалиста. При обращении для получения проекта и технического заключения, специалисты экспертной организации окажут сопровождение при урегулировании любых спорных вопросов с контрольными и надзорными органами. В частности, перечень заявленных работ будет строго соответствовать регламентированному списку по Приложению № 2, что позволит быстро получить акт согласования после перепланировки. Одновременно будет подготовлен технический план с учетом выполненных изменений.

Этапы согласования реконструкции нежилых объектов

Реконструкция нежилого объекта осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдают органы местной власти по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Чтобы получить разрешение на реконструкцию представляются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
  • проектная документация – архитектурные решения; схемы планировочной организации; проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей; проект реконструкции; пояснительная записка и т.д.;
  • положительное экспертное заключение;
  • согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
  • копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться по результатам государственной или негосударственной экспертизы. Во втором случае к документации в уполномоченный орган прикладывается свидетельство об аккредитации.

Кадастровый учет перепланировки и реконструкции

После акта согласования перепланировочных работ или ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции, все изменения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  • выбрать кадастрового инженера и представить ему всю документацию по выполненным работам и согласованиям, в том числе первоначальный проект;
  • после проведения кадастровых работ оформляется технический план на здание и/или помещения, в котором будут учтены все изменения в характеристиках объекта;
  • технический план и правоустанавливающие документы представляются в службу Росреестра для проведения кадастрового учета;
  • в соответствие с нормами Федерального закона № 218-ФЗ проводится кадастровый учет изменений объекта, а все сведения вносятся в ЕГРН;
  • правообладатель получает выписку из госреестра ЕГРН.

Только после прохождения процедуры кадастрового учета перепланировка или реконструкция будет надлежащим образом узаконена и завершена.

Комментарий специалиста. При проведении кадастровых работ будет осуществляться проверка соблюдения проекта и фактически выполненных работ. При отступлении от проекта согласование выполненных работ может быть невозможно без обращения в судебные органы.

Основные проблемы и сложности

На стадии подготовки и согласования проекта перепланировки или реконструкции может потребоваться дополнительная техническая и проектная документация. В частности, увеличение площади здания после реконструкции потребует прохождение технической инвентаризацией — оформляются поэтажные планы, экспликации и т.д. Проведением инвентаризационных работ также занимаются экспертные организации.

Если согласование перепланировки не было проведено до начала выполнения работ, допускается узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого также потребуется проект запланированных работ и техническое заключение о безопасности конструкций здания. Если уполномоченные службы отказываются согласовать представленные документы после проведения работ, существует возможность добиться узаконивания через судебные инстанции.

Если реконструкция проведена в отсутствие разрешительной документации, государственные и муниципальные органы вправе возбудить административное производство. По итогам привлечения к ответственности собственнику может грозить существенный штраф по КоАП РФ. Также нужно учитывать, что без согласования выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию не допускается использовать объект недвижимости.

Полезные советы

Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции чревато не только затягиванием процедуры на долгие месяцы, но и денежными затратами и риском отказа в утверждении проекта. Избежать указанных неблагоприятных последствий можно только с помощью профессиональных специалистов экспертной организации, состоящей в саморегулируемой организации и обладающей допуском СРО.

Читайте также:  6 вариантов, где можно незабываемо отдохнуть в России в сентябре

При подготовке документации для согласования воспользуйтесь следующими рекомендациями:

  • выбор экспертной организации необходимо делать с учетом профессионализма и опыта специалистов в указанной сфере деятельности – только в этом случае вы получите гарантию правильного оформления всех документов и положительного результата при согласовании;
  • при необходимости узаконить самовольную перепланировку или реконструкцию непосредственное обращение в уполномоченный орган неизбежно повлечет наложение штрафа – только помощь профессиональных специалистов позволит соблюсти все нюансы административного или судебного порядка согласования выполненных работ;
  • разграничение видов работ между перепланировкой и реконструкцией нередко представляет затруднения – устранение таких сложностей входит в полномочия экспертной организации при подготовке проекта и технического заключения.

Поскольку правила оформления технического заключения действуют только в Москве, в иных регионах РФ этот документ не выдается. Чтобы уточнить, какой из муниципальных органов занимается согласованием проекта перепланировки или выдачей разрешения на реконструкцию, рекомендуем воспользоваться информацией на официальных сайтах местных властей. Процедура кадастрового учета на территории РФ проводится при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональные центры.

Какие перепланировки квартиры не требуют согласования

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если в квартире сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника и газовая плита, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.

Рассмотрим, какие работы Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ: снос перегородок, перенос газовой плиты и сантехники, новые дверные проемы. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает, что люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле это не так — не нужно готовить проектную документацию, заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

  • перегородки внутри квартиры остаются на месте;
  • дверные и оконные проемы остаются на месте;
  • сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
  • конструкция пола не меняется;
  • сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.


На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

  • устройство встроенного шкафа;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство остекления балкона;
  • демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 тысяч рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.


Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 19 500 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.


Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

  • границы мокрых зон не изменяются, то есть кухня и санузел остаются на месте;
  • несущие стены не затрагиваются;
  • газовая плита не меняется на электрическую;
  • газовая плита на кухне не переносится;
  • не меняется конструкция пола (то, что находится под плиткой, линолеумом, ламинатом, паркетом);
  • не сооружается антресоль.

По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.

Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.

Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу:

  • устроить гардеробную;
  • объединить комнату с гостиной;
  • разделить большой зал на несколько комнат;
  • расширить дверной проем и поставить раздвижные двери;
  • перенести раковину внутри ванной комнаты;
  • заменить старый ламинат на новый паркет.

Если нужно расширить санузел даже на 2 см — это полноценное согласование с составлением акта на скрытые работы по гидроизоляции. Если вы решили перенести газовую плиту из-за нового дизайна кухни — тоже, придется пройти полноценное согласование и получить разрешение от Мосгаза.

Демонтировать дверь и оформить в дверном проеме арку можно по эскизу, если это обычная межкомнатная перегородка. Но если стена несущая, такие работы тоже допускается выполнять только по проекту.

В любом случае — если есть есть какие-то сомнения по поводу того, стоит ли обращаться в Мосжилинспекцию и какие документы готовить, стоит обратиться в проектное бюро и уточнить все спорные вопросы применительно именно к вашему случаю. У нас консультацию можно получить бесплатно.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ

Не нужно согласовыватьНужно согласовывать по эскизуНужно согласовывать по проекту
поклейка обоев или покраска стенперенос сантехники в ванной или санузлеобъединение санузла
замена электропроводкиновый дверной проем в ненесущей стенезаливка бетонной стяжки, устройство теплых полов
замена сантехнических трубзамена двери на арку в ненесущей стенезамена газовой плиты на электрическую
установка новых дверейобъединение комнат, если сносятся ненесущие перегородкиновые проемы в несущих стенах
замена оконустановка новых легких перегородокзамена двери на арку в несущей стене

Похожие статьи

Порядок согласования перепланировки квартиры

Принять решение о перепланировке — ответственный шаг, который нужно обдумать: выбрать компанию для подготовки проекта, отложить деньги на ремонт и документы, спланировать работы в квартире с учетом ср.
Читать дальше

Регистрация перепланировки помещения в Росреестре

Если вы делаете ремонт в квартире и это немного больше, чем новые обои на стенах, его приходится согласовывать с Мосжилинспекцией. Все, что связано с изменением размеров комнат, переносом дверей, сану.
Читать дальше

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Перепланировку нежилых помещений нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если они находятся в многоквартирном доме (МКД). Это требование касается апартаментов, магазинов и офисов на первых этажах здан.
Читать дальше

Добавить комментарий